一文读懂REITs | 当“房东”吃分红，可能是低利率时代的一个重要配置方向

　　【本文作者】

　　张文琦 | 广发基金资产配置部投资经理

　　波士顿大学数理金融硕士，CFA。对各类产品均有深入覆盖，擅长从多维度进行基金优选。

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　　这几年，看到有很多小伙伴在感慨：现在想要达到比货基高一些、但又符合自己希望相对较低波动的风险收益目标的投资，是越来越难做了。

　　的确，随着无风险利率中枢的下降，许多银行理财产品和债基的收益率也随之下降，想要达到这样的投资目标，可能就需要考虑配置一些风险资产。

　　股市中的红利主题是大家比较熟悉的一种稳健类风险资产。然而，最近股市的波动较大，即便是“压舱石”的红利主题也有不小的回撤，今年以来最大回撤达到了14.53%。

　　2024年各指数最大回撤：REITs的回撤显著小于各权益指数

　　因此，我们不妨将看看另一类也是以分红收益为主的风险资产：REITs。

　　REITs（Real Estate Investment Trusts）的翻译成中文就是“不动产信托投资基金”，在公募基金中属于一个比较新兴的类别。

　　用最简单的话来讲：

　　- REITs就像是大家共同募资买了一间可以出租的商铺（或其他不动产），然后根据出资的比例，来长期分取租金收益带来的分红。

　　- 同时，如果你觉得出价合适或者急用现金，也可以把这个“长期分取租金”的权利份额，在交易所内像买卖上市基金一样，卖给别人，是可以交易的。

　　所以，REITs的本质，就是让大家可以用较低的资金门槛（买一手一般只需要几百元或者一千元，不像实体不动产投资动辄几十万上百万），去参与不动产投资和收益分红，就像“房东”去收租一样。

　　当然，在真金白银地参与这个品种之前，我们也必须审慎地了解几个重要问题：

　　01 REITs投资的收益来源拆分

　　REITs的收益来源和债券投资有许多相似之处，但也有很多重要的不同点，我们不妨通过一个类比来了解：

　　总结来说，“现金分红”+“二级市场买卖价差”这两方面的收益来源，使得REITs有点像一种介于“固定收益”和“股票权益”的风险特征之间的资产。

　　02  REITs内部的细分分类有什么区别？

　　一般在购买股票型基金的时候，大家可能首先会关注基金底层资产的所属行业，比如大金融、上游资源、TMT等，因为底层资产的行业区别会使得基金表现发生极大的分化，像大金融波动相对较小，而TMT波动会更大。

　　而在REITs中，也有类似的区别，底层资产也会细分为产业园、物流仓储、消费基础设施、保租房等产权类，以及收费高速、市政环保、能源、水利设施等特许经营权类。

　　已上市的REITs底层资产分类

　　来源：广发基金，截至2024年11月10日，根据已有的50只上市REITs产品统计；需注意，在目前未上市、但监管允许的资产范围内，还有文化旅游基础设施、养老设施等多个领域

　　观察近一年的表现，保租房、能源和环保类的表现还不错，都有近20个点；而仓储物流相对不及预期。不过，这些项目的表现与其所在行业、底层项目的基本面关系较大。

　　03  参考全球第二大REITs市场的日本，中国的REITs发展如何？

　　要讲REITs的发展，我们可以看一下隔壁日本的案例。

　　自从90年代经济泡沫破裂后，日本的政策利率不断走低，2016年更是开启负利率时代。在此背景下，日本固定收益型的银行理财一度到了年化不足1%的程度。

　　而同期，日本的REITs基金却凭借相对稳定、且高于固收类理财产品的分红收益（他们的REITs底层资产多为写字楼、物流和住宅等，租金长期维持稳定，所以REITs也能做到稳定派息），获得了市场的青睐。

　　到2015年时，日本已成为了全球第二大的REITs市场，并且个人投资者占比超过了20%（我们当前的数据是不足5%，这也与产品发展时间不长有关）。

　　截至2024年10月末，日本REITs市场共有58只上市REITs，规模合计14.56万亿日元（折合935亿美元），大约是中国REITs市场的5倍。

　　日本REITs市场规模情况

　　我们再来看中国的REITs市场。

　　REITs这类资产在国内还很年轻的，自2021年6月首批项目上市至今，主要经过了四个主要阶段：

　　图表：中国公募REITs四阶段

　　-阶段一 2021年6月-2022年1月：“新鲜感溢价”

　　自2021年三季度起，部分“尝鲜”的投资者逐步介入市场，市场成交开始活跃且由于项目供给相对不足，REITs市场一度出现大幅溢价。

　　-阶段二 2022年1月-2022年9月：“回归理性”

　　市场交易情绪趋于稳定，REITs价格向合理的估值中枢收敛，“杀溢价”的因素使得市场发生了一些回调。直到2022年7月交易所发布保租房上市规则指引，REITs品类扩容，热度才有所回升。

　　-阶段三 2022年9月-2024年2月：“悲观双杀”

　　2022年三季度起，宏观环境发生变化，REITs的底层项目的基本面预期恶化，加上流动性较弱的市场环境，REITs市场进入了漫长的估值调整周期，整个阶段里的回调幅度达到19.6%；

　　同时，基本面+流动性的双重负面影响，使得REITs市场经历了一段比较难过的时间，但从另一个角度来看，悲观的市场情绪下也为投资者砸出了一些“黄金坑”的机会。

　　-阶段四 2024年2月-至今：“资产荒的心头好”

　　随着项目基本面逐渐走低、资产荒的强力推动、保险等长期资金的会计准则修改（更利于长期红利型投资），处于相对低位的REITs开始吸引部分 长期资本配置，市场估值趋于修复。

　　04  REITs的独特之处在哪儿？有何风险？

　　作为买方投顾，我们从来不希望大家看了我们的分享就直接冲动下单，而是希望在投资的道路中，尽可能用一篇文章的时间，说清楚一类资产/一个观点各方面特征和特点，这其中包括正面和负面的。

　　首先，REITs这类资产有2个显著的优势：

　　1．分红水平相对较高，风险收益性价比也较高

　　截至11月10日，公募REITs派息率（TTM）均值达到了6.77%，高于中证红利为代表的高股息指数，更是显著高于当前主流的固收资产的静态收益率。

　　而在化债背景下，高息资产供给量欠缺或将成为未来一段时间的主线，此时高息的REITs资产也有较为明显的优势，有望获得更多的增量资金流入。

　　稳健风格指数对比

　　我们也可以从上表里看到，中证REITs的收益优于权益红利主题和短债基金，近一年收益率为7.69%，最大回撤均介于股债之间，同时风险相较权益基金更小，有着比较独特的风险收益性价比。

　　2．与其他大类资产相关性低，可以形成一定对冲，平滑组合波动

　　我们整理了近年来REITs和其他一些主流基金资产的相关性情况，可以看到基本都在0．25以下，是比较弱的相关性。

　　这是因为REITs的底层资产与传统金融工具有较大区别，主要来自于我们在上文提到的实体不动产，因此与债市、股市等资产的收益相关性也较低。

　　REITs和主流基金资产的相关性较低

　　我们一直以来都很推荐大家在整个组合内，多元配置一些低相关性的资产，通过低/负相关性来平抑组合波动，也是一种不错的投资策略。

　　除了独特的优势外，大家还需要看到几个重要的风险点：

　　好啦，今天就先到这里。感兴趣的小伙伴可以持续关注一下REITs市场，广发基金近期也有新发的REIT产品，有兴趣可以在场内看下。

　　你看好REITs基金吗？低利率时代下，你会如何布局稳健类资产？欢迎在评论区与我们交流。

　　（本文来自：广发基金投顾）

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